江蘇鋼管廠(chǎng) 工業(yè)地產(chǎn)爭奪升溫 中外巨頭中國“短兵相接”
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隨著(zhù)天津試點(diǎn)的房地產(chǎn)信托投資基金(REITs)的上報倒計時(shí)和中國電子商務(wù)的方興未艾，中外地產(chǎn)巨頭正在快速布局中國工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)。近日，新加坡工業(yè)地產(chǎn)巨頭豐樹(shù)集團和萬(wàn)通集團都高調宣布了未來(lái)對工業(yè)地產(chǎn)的擴張預期。
“隨著(zhù)網(wǎng)絡(luò )購物的大眾化，電子商務(wù)服務(wù)集團業(yè)務(wù)量顯著(zhù)增長(cháng)，如京東網(wǎng)上商城、當當網(wǎng)以及凡客誠品等企業(yè)對倉儲空間的需求旺盛，尋求擴張動(dòng)機明顯。工業(yè)地產(chǎn)的租金日益上漲�！敝倭柯�(lián)行北京董事總經(jīng)理張瑩告訴《第一財經(jīng)日報》。
根據仲量聯(lián)行報告，2010年第二季度，第三方物流公司、零售商、電子消費服務(wù)集團和汽車(chē)行業(yè)大舉擴張吸納倉儲物流庫，使本季度凈吸納量達到60900 平方米，工業(yè)地產(chǎn)需求旺盛，步入良性發(fā)展區間。中國工業(yè)地產(chǎn)正在迅速升溫。
中國最大工業(yè)地產(chǎn)商爭奪戰
“野蠻生長(cháng)”著(zhù)的民企代表萬(wàn)通地產(chǎn)(6.48,-0.04,-0.61%)董事長(cháng)馮侖，下一個(gè)目標正是工業(yè)地產(chǎn)。
無(wú)錫的天氣格外悶熱，馮侖和TCL集團(3.99,0.08,2.05%)董事長(cháng)李東生共同宣布：“未來(lái)幾年將盡力把雙方共同投資的萬(wàn)通新創(chuàng )工業(yè)資源投資有限公司助推上市，并聯(lián)合資本市場(chǎng)發(fā)起設立REITs�！�
首次涉足工業(yè)地產(chǎn)，馮侖語(yǔ)出驚人：“萬(wàn)通將有可能在一兩年內成為本土最大的工業(yè)地產(chǎn)投資商�！�
馮侖坦言，這和目前的土地市場(chǎng)價(jià)格過(guò)高有關(guān)，避開(kāi)土地招拍掛這條路，是多家地產(chǎn)商尋求的出路之一。這也是萬(wàn)通集團醞釀多年的轉型之路。目標是成為類(lèi)似新加坡凱德置地一樣的多元化地產(chǎn)投資商。
馮侖便開(kāi)始籌劃涉足工業(yè)地產(chǎn)，最后選擇了家電制造業(yè)的龍頭企業(yè)TCL。經(jīng)過(guò)近30年發(fā)展，TCL集團在廣州、內蒙古、成都、武漢、無(wú)錫等地已有和未開(kāi)發(fā)的加工基地，面積已經(jīng)超過(guò)百萬(wàn)平方米。2008年初，萬(wàn)通實(shí)業(yè)和TCL集團分別出資55%、45%，共計2.5億元注冊資本成立了一家工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司萬(wàn)通新創(chuàng )。對于兩人的合作，用馮侖的話(huà)說(shuō)：“我追李總追了3年了，眉目傳情1年多他才答應�！�
雖然業(yè)內人士表示，萬(wàn)通新創(chuàng )的上市之路未必順利，但馮侖高調進(jìn)軍工業(yè)地產(chǎn)，此舉無(wú)疑打響了中國開(kāi)發(fā)商工業(yè)地產(chǎn)爭奪戰的“第一槍”。
馮侖表示：“目前母公司負債20%，集團手上亦握有大量現金�！钡膶κ质菄鴥韧獾谋姸嗟禺a(chǎn)巨頭，其中包括新加坡淡馬錫旗下的工業(yè)地產(chǎn)商豐樹(shù)集團。
豐樹(shù)集團是最早一批看中中國工業(yè)地產(chǎn)的“搶跑者”。主要投資方向包括辦公樓、零售、物流、工業(yè)園、住宅等。豐樹(shù)集團中國首席執行官盧仕告訴本報記者：“我們非�？春弥袊袌�(chǎng)，隨著(zhù)此前設立投資中國工業(yè)地產(chǎn)11.6億美元的豐樹(shù)中印基金投資接近尾聲，集團將繼續加碼成立一只規模近10億美元的中國基金�！�
目前豐樹(shù)集團在中國有9個(gè)物流項目、1個(gè)工業(yè)園區、4個(gè)商業(yè)項目�！白钚麻_(kāi)發(fā)的是西安怡豐城，還有一些項目正在談判中�！� 盧仕說(shuō)。
除了國外巨頭，金地、中糧地產(chǎn)(7.57,-0.03,-0.39%)、上海復地、合生創(chuàng )展、富力等等在內的諸多中國開(kāi)發(fā)商也都不同程度地試水工業(yè)地產(chǎn)。
資源與智力的比拼
“以前中國大部分都是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，而我們要做的是城市運營(yíng)商。以前是拿土地、開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售服務(wù)的串聯(lián)方式，現在我們改為房屋、土地、商用物業(yè)的并聯(lián)方式�！瘪T侖一句話(huà)道出了工業(yè)地產(chǎn)的玄機。他告訴記者，無(wú)論是之前的普洛斯，還是豐樹(shù)集團，走的幾乎都是同樣的模式，依托大型企業(yè)的中國擴張計劃，實(shí)現自己在中國的擴張。
萬(wàn)通新創(chuàng )顯然依托的是中國的第一批跨國公司。目前來(lái)看，萬(wàn)通新創(chuàng )運營(yíng)模式主要是和TCL的合作，萬(wàn)通收購TCL項目，對其進(jìn)行再次開(kāi)發(fā)，打造成廠(chǎng)區、倉儲、物流、商業(yè)為一體的綜合性工業(yè)社區。TCL集團對其中部分面積進(jìn)行回租。其余則分租給其他公司。除了TCL以外，目前萬(wàn)通的客戶(hù)還包括美的、速必達等企業(yè)。
外資巨頭依托的同樣是跨國公司�！笆澜�500強”中有不少企業(yè)都是普洛斯的核心客戶(hù)，其中不但有UPS、FEDEX等四大物流巨頭，更有諾基亞、三星、阿迪達斯、聯(lián)合利華等制造業(yè)領(lǐng)頭羊。而新加坡豐樹(shù)集團的中國物流業(yè)務(wù)的租戶(hù)包括DHL (中外運敦豪)、Digital China (神州數碼)、China Post (中國郵政)、Toyota (豐田通商)、Dia (迪亞天天) 和 Kerry EAS (嘉里大通)。
“我們在中國的拿地方式有很多種，大部分是和當地政府合作開(kāi)發(fā)�！北R仕表示，“在原有的土地上進(jìn)行物業(yè)結構調整和升級是我們擅長(cháng)的做法�！�
據悉，新加坡港灣城就是工業(yè)地產(chǎn)成功運作的典型項目。將一個(gè)低收益的展覽區、廢棄的倉庫和露天停車(chē)場(chǎng)加以重新開(kāi)發(fā)，調整成新加坡最大的商務(wù)休閑中心，縮小了展覽區的面積，改造成商場(chǎng)、展覽、辦公樓、倉儲為一體的新業(yè)態(tài)區域。
對于一個(gè)以住宅開(kāi)發(fā)起家的地產(chǎn)公司而言，探索工業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)需要的不僅僅是更多的錢(qián)，還要有更專(zhuān)業(yè)的團隊�！肮I(yè)地產(chǎn)的需求和形態(tài)千變萬(wàn)化，對設施要求不一，團隊對水、電、暖等設備和產(chǎn)業(yè)發(fā)展特點(diǎn)都要有所了解。所以在投資、開(kāi)發(fā)、運營(yíng)、售后四個(gè)環(huán)節中，工業(yè)地產(chǎn)最重要的是運營(yíng)環(huán)節，運營(yíng)得好，資本價(jià)值就高�！比f(wàn)通新創(chuàng )總經(jīng)理武東偉表示。對于工業(yè)地產(chǎn)商而言，模式和資源的組合，是對中國工業(yè)地產(chǎn)未來(lái)的最大挑戰。（第一財經(jīng)日報）
